Jual Properti di Indonesia? Kenali Kewajiban PPh PHTB dan Cara Setor via Coretax
- Dwi Andita
- 6 Jun
- 3 menit membaca
Banyak transaksi jual beli properti yang terhenti di meja notaris bukan karena masalah harga atau dokumen kepemilikan, melainkan karena satu hal yang kerap luput dari perhatian: Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, atau yang lebih dikenal dengan PPh PHTB. Pajak ini bersifat final dan wajib disetor sendiri oleh penjual sebelum akta jual beli ditandatangani oleh pejabat yang berwenang. Memahami mekanisme PPh PHTB bukan hanya soal kepatuhan hukum, tetapi juga soal kelancaran proses jual beli properti secara keseluruhan.
PPh PHTB diatur dalam dua regulasi utama, yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 (PP 34/2016) sebagai dasar hukum pengenaan pajak, dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024 (PMK 81/2024) yang mengatur ketentuan teknisnya. Berdasarkan kedua regulasi tersebut, penghasilan yang diperoleh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik melalui penjualan, tukar-menukar, lelang, hibah, maupun cara lain yang disepakati para pihak, termasuk dalam objek PPh final.
Tarif PPh PHTB dibagi menjadi tiga kelompok. Tarif 0% berlaku untuk pengalihan hak kepada pemerintah, termasuk BUMN atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah pusat atau daerah. Tarif 1% dikenakan atas penjualan rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh pengembang (developer). Sementara tarif 2,5% berlaku untuk seluruh pengalihan lainnya, termasuk jual beli antar orang pribadi yang paling umum terjadi di masyarakat. Ketiga tarif tersebut dihitung berdasarkan nilai pengalihan, yaitu nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi aktual dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.
Tidak semua transaksi pengalihan properti dikenakan PPh PHTB. Terdapat beberapa kondisi yang dikecualikan dari pengenaan pajak ini. Pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena pewarisan (warisan) tidak dikenakan PPh PHTB. Demikian pula hibah yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial, koperasi, atau pengusaha mikro dan kecil, selama tidak ada hubungan usaha atau pekerjaan di antara para pihak. Pengalihan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku juga dikecualikan. Terakhir, orang pribadi berpenghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang mengalihkan properti dengan nilai bruto kurang dari Rp60 juta dan tidak dipecah-pecah turut mendapat pengecualian.
Bagi penjual yang wajib menyetor PPh PHTB, proses pembayaran kini dilakukan sepenuhnya melalui Coretax DJP untuk transaksi yang dilakukan sejak 1 Januari 2025. Terdapat tiga langkah utama yang perlu dijalankan. Pertama, verifikasi identitas dengan memastikan data NPWP atau NIK, nama, dan alamat penjual sudah sesuai di sistem Coretax, kemudian klik Lanjut. Kedua, pilih Kode Akun Pajak dan Kode Jenis Setoran yang tepat, yaitu 411128-402 untuk PPh Final Pasal 4 ayat (2) atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, lalu isi periode pajak, tahun pajak, serta data objek pajak seperti Nomor Objek Pajak (NOP), alamat, dan wilayah. Ketiga, masukkan nilai PPh terutang, unduh kode billing, dan lakukan pembayaran melalui bank atau pos persepsi yang terhubung dengan sistem Coretax.
Satu hal yang perlu diperhatikan adalah masa aktif kode billing. Kode billing yang telah diterbitkan hanya berlaku selama 14 hari. Jika melewati batas waktu tersebut tanpa dilakukan pembayaran, kode hangus dan penjual harus membuat ulang melalui menu Daftar Kode Billing Belum Dibayar di modul Pembayaran Coretax. Setelah pembayaran berhasil, penjual wajib mengajukan permohonan Validasi Surat Setoran Pajak (SSP) PPh PHTB melalui menu Layanan Administrasi di akun Coretax. Validasi SSP inilah yang menjadi syarat mutlak sebelum notaris dapat menandatangani akta pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Pemahaman yang tepat atas alur PPh PHTB, mulai dari tarif, pengecualian, hingga tata cara penyetoran dan validasi, sangat menentukan kelancaran proses jual beli properti. Kesalahan atau keterlambatan dalam salah satu tahapan dapat menghambat penandatanganan akta dan berpotensi merugikan semua pihak yang terlibat dalam transaksi.
Materi ini tersedia dalam format PDF dan dapat diunduh secara gratis.
Komentar