Kos-Kosan Dikecualikan dari PP 34/2017, Tetap Kena Pajak Penghasilan Usaha

Punya kos-kosan sering dianggap sama dengan menyewakan rumah biasa. Padahal, aturan pajaknya berbeda. Direktorat Jenderal Pajak menegaskan kos-kosan tidak termasuk objek Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 (PP 34/2017), aturan yang mengenakan PPh final 10 persen atas sewa tanah dan bangunan. Kabar ini sering disalahpahami sebagai bebas pajak sepenuhnya. Faktanya, kos-kosan tetap punya kewajiban pajak tersendiri.

PP 34/2017 mengatur PPh final 10 persen untuk sewa rumah, ruko, apartemen, hingga gudang. Namun jasa penginapan seperti kamar kos, asrama mahasiswa, dan pondok pekerja dikecualikan dari aturan ini. Artinya, pemilik kos tidak perlu memotong PPh final 10 persen dari uang sewa yang diterima.

Pengecualian ini bukan berarti celah bebas pajak. DJP memandang kos-kosan sebagai kegiatan usaha, bukan sekadar sewa properti pasif. Ciri khasnya mudah dikenali: satu bangunan dibagi banyak kamar, kamar mandi dan dapur dipakai bersama, pemilik mengatur tata tertib serta menerima pembayaran per kamar. Karena berstatus usaha, penghasilannya masuk kategori pajak penghasilan usaha, bukan pajak sewa properti.

Besaran pajaknya mengikuti omzet. Kos-kosan dengan omzet sampai Rp500 juta per tahun, milik wajib pajak orang pribadi, berpotensi bebas pajak. Omzet di atas itu hingga Rp4,8 miliar per tahun dikenai PPh final 0,5 persen sesuai PP 20/2026, asal syaratnya terpenuhi. Jika syarat tidak terpenuhi, atau omzet sudah melampaui batas tersebut, penghasilan mengikuti ketentuan PPh umum.

Perbedaan skema ini penting dipahami sejak awal. Menganggap kos-kosan otomatis bebas pajak, atau menyamakannya begitu saja dengan sewa rumah biasa, bisa berujung pada kurang bayar atau salah lapor SPT Tahunan.

Kos-kosan memang dikecualikan dari PPh final sewa 10 persen, tapi tetap punya kewajiban pajak sendiri berdasarkan omzet dan status usahanya. Memahami skema yang tepat sejak awal membantu pemilik kos menghindari koreksi pajak di kemudian hari.